Κτήση ακινήτου διά χρησικτησίας (adverse possession)

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

22-3-2008

Ο βασικός τρόπος κτήσεως της κυριότητος ενός ακινήτου είναι η απόκτησή του διά συμβολαίου σε συμβολαιογράφο και μεταγραφή αυτού του συμβολαίου στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο της περιοχής όπου κείται το ακίνητο.

Εκτός όμως από τον κανονικό αυτόν τρόπο κτήσεως ενός ακινήτου, υπάρχει και η δυνατότητα της χρησικτησίας, (adverse possession), δηλ. της κτήσεως ενός ακινήτου όχι με συμβόλαιο, αλλά διά της επί μακρόν χρήσεως αυτού με την πεποίθηση ότι σου ανήκει. Η πεποίθηση ότι το ακίνητο που χρησιμοποιείς είναι δικό σου, δηλ. η διάνοια κυρίου που απαιτεί ο ελληνικός νόμος, χρειάζεται για να διαχωρίζεται η χρησικτησία από άλλες περιπτώσεις χρήσεως, όπως η μίσθωση (ενοικίαση), οι οποίες δεν οδηγούν στην απόκτηση του ακινήτου.

Εάν κάποιος καταλάβει ένα κτήμα με την πεποίθηση να το κάνει δικό του, ουδείς τον ενοχλήσει για 25 χρόνια και αυτός συνεχίσει να το καλλιεργεί, να το περιφράσσει, να το καταμετράει και γενικώς να το αντιμετωπίζει ως δικό του χωρίς αμφισβητήσεις από άλλους, τότε μετά την πάροδο 20 τουλάχιστον ετών το κάνει δικό του και με το νόμο, έστω κι αν ποτέ δεν έδωσε χρήματα ούτε υπέγραψε συμβόλαιο για να το αγοράσει.

Αντιθέτως, εάν κάποιος μισθώνει (νοικιάζει) ένα κτήμα, έστω επί 25 χρόνια, με σκοπό να το καλλιεργεί, να αποκτά κέρδος από αυτό και να δίνει ενοίκιο (σε χρήμα ή είδος) στον ιδιοκτήτη του κτήματος, αυτός δεν μπορεί να το αποκτήσει με χρησικτησία, ακριβώς διότι το χρησιμοποοεί, όχι όμως με την πεποίθηση ότι είναι δικό του, αφού γνωρίζει ότι το έχει απλώς νοικιάσει από τον πραγματικό του ιδιοκτήτη.

Καλό βεβαίως είναι ο ιδιοκτήτης ενός τέτοιου ακινήτου να υποχρεώσει τον ενοικιαστή – καλλιεργητή του κτήματος να υπογράψουν μισθωτήριο συμβόλαιο, που να ορίζει ότι πρόκειται για μίσθωση, έτσι ώστε μετά από αρκετά χρόνια να μην μπορεί ο ενοικιαστής να ισχυρισθεί ότι, δήθεν, δεν είναι ενοικιαστής, αλλά κύριος δυνάμει χρησικτησίας.

Οι πράξεις που πρέπει να ενεργεί κάποιος επί ενός ακινήτου ώστε μετά την πάροδο συνήθως είκοσι ετών να το αποκτήσει με χρησικτησία είναι, μεταξύ άλλων, η επίβλεψη, η επίσκεψη, η φύλαξη, η εκμίσθωση του ακινήτου, οι καταμετρήσεις και η σύνταξη διαγραμμάτων και, αν αφορά κληρονομιαίο ακίνητο, η αποδοχή της κληρονομίας και η καταβολή του σχετικού φόρου κληρονομίας, (όπως στην υπ’ αριθ. 267/2007 και σε πολλές άλλες αποφάσεις του έχει κρίνει ο Άρειος Πάγος).

Όταν κάποιος ισχυρίζεται ότι κατέστη κύριος του ακινήτου διά χρησικτησίας πρέπει να αποδείξει και το δικαστήριο να αναφέρει στην απόφασή του, που τον αναγνωρίζει ως κύριο εκ χρησικτησίας, ποιές ακριβώς πράξεις νομής ήσκησε ο ενάγων επί του ακινήτου και για ποιό χρονικό διάστημα, ώστε τελικώς να καταστεί κύριος, χωρίς όμως να χρειάζεται η απόφαση να αναφέρει και συγκεκριμένες ημεροχρονολογίες των επί μέρους πράξεων χρήσεως του ακινήτου.

Από την ίδια απόφαση του Αρείου Πάγου (267/2007) προκύπτει ότι ειδικά για τα κληροτεμάχια, δηλ. για τα αγροτικά ακίνητα που έχουν δοθεί με παραχωρητήριο από το κράτος σε κάποιον ιδιοκτήτη για να τα καλλιεργεί, με νόμο από το 1968 δεν επιτρέπεται η κατάτμησή τους. Εάν δηλαδή το κράτος έχει δώσει με παραχωρητήριο ένα κτήμα δέκα στρεμμάτων σε κάποιον κληρούχο, δεν μπορεί κάποιος τρίτος να ισχυρισθεί ότι επί είκοσι χρόνια καλλιεργεί αυτός τα πέντε από τα δέκα στρέμματα και ότι κατέστη κύριος με χρησικτησία των πέντε στρεμμάτων.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr