ΧΡΗΣΤΟΣ Η. ΗΛΙΟΠΟΥΛΟΣ

ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ ΣΤΟΝ ΑΡΕΙΟ ΠΑΓΟ – ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΤΗΣ ΕΠΙΚΡΑΤΕΙΑΣ

Master οf Laws

Διεθνές και Ευρωπαϊκό Δίκαιο

Λεωφ. Αλεξάνδρας 105, Αθήνα, Τ.Κ. 114 75

Τηλ. 210–6400282. Τηλεομοιοτυπία 210 – 6400387. Κινητό: 6932–775920

e-mail : bm-bioxoi@otenet.gr

Αποζημίωση για στέρηση χρήσεως κοινού ακινήτου

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

Ιδιοκτήτης ενός ακινήτου δεν είναι πάντοτε ένα μόνο πρόσωπο. Μπορεί ένα ακίνητο να ανήκει σε περισσότερα από ένα πρόσωπα, όπως συμβαίνει επί παραδείγματι όταν δύο σύζυγοι αγοράζουν από κοινού και κατά 50% έκαστος ένα ακίνητο, ή όταν περισσότεροι συγγενείς κληρονομούν το ίδιο ακίνητο.

Σ’ αυτήν την τελευταία περίπτωση, κατά την οποία περισσότεροι του ενός συγκληρονόμοι έχουν αποδεχθεί την κληρονομία που αποτελείται από ένα κοινό ακίνητο, πρέπει μεταξύ τους να αποφασίσουν για την κοινή εκμετάλλευση ή χρήση του κοινού ακινήτου.

Όταν περισσότεροι είναι συγκύριοι ενός ακινήτου, άπαντες δικαιούνται να το χρησιμοποιούν κατά τρόπον που να μην εμποδίζει την χρήση του και από τους άλλους. Όταν ένα ακίνητο τυγχάνει εκμεταλλεύσεως από την οποία προκύπτουν κέρδη, τότε ο κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται μερίδιο των κερδών, αναλόγως του ποσοστού συνιδιοκτησίας του. Επομένως, εάν ένας συγκληρονόμος έχει το 1/4 εξ αδιαιρέτου ενός καταστήματος στην Μύκονο, το οποίο εκμισθώνεται (νοικιάζεται) με μηνιαίο ενοίκιο 4.000 ευρώ, ο συγκληρονόμος αυτός δικαιούται να λαμβάνει 1.000 ευρώ μηνιαίως, ή 12.000 ευρώ ετησίως.

Συμβαίνει κάποιες φορές το κοινό ακίνητο να το χρησιμοποιούν όχι όλοι αλλά κάποιοι από τους συνιδιοκτήτες του, αποκλείοντας κάποιον συνιδιοκτήτη από την εκμετάλλευση, ή από την απόλαυση της χρήσεως αυτού. Μπορεί δηλαδή ένα ακίνητο στην Κέρκυρα, που αποτελείται από ισόγειο μαγαζί και τρία διαμερίσματα στον Α’ όροφο, να έχει καταλήξει στην ιδιοκτησία δύο αδελφών, επειδή αρχικώς το ακίνητο αυτό ανήκε στους γονείς τους, οι οποίοι απεβίωσαν και το ακίνητο περιήλθε λόγω κληρονομίας στα δύο παιδιά.

Ο ένας από τα δύο αδέλφια κατοικεί στην Κέρκυρα, εκμισθώνει το μαγαζί σε επιχείρηση εστιατορίου, ενώ κατοικεί στο ένα διαμέρισμα του Α’ ορόφου. Παραλλήλως, νοικιάζει τα άλλα δύο διαμερίσματα του Α’ ορόφου σε παραθεριστές και λαμβάνει ένα καλό μισθωμα (ενοίκιο). Ο άλλος αδελφός βρίσκεται στη Νότιο Αφρική και, παρά τις επανειλημμένες προσπάθειές του να ενημερωθεί από τον αδελφό του στην Κέρκυρα για τα ενοίκια κλπ., ο αδελφός του αρνείται να τον πληροφορήσει και να του καταβάλει το μερίδιό του από τα ενοίκια.

Ο αδελφός που βρίσκεται στη Νότιο Αφρική έχει σημαντικά δικαιώματα, αφού του ανήκει το 50% του κτιρίου, δηλ. του μαγαζιού και των τριών διαμερισμάτων. Έχει συνεπώς δικαίωμα κατ’ αρχάς να ζητήσει από τον αδελφό του στην Κέρκυρα απόδοση λογαριασμού, στον οποίο θα αναλύει πόσο είναι το ενοίκιο για το μαγαζί και πόσο για κάθε ένα από τα διαμερίσματα, πόσος φόρος πληρώνεται στην εφορία, ποιά είναι τα έξοδα συντηρήσεως του ακινήτου και, τέλος, ποιο είναι το καθαρό κέρδος που απομένει, ώστε ο αδελφός από τη Ν. Αφρική να λάβει το 50% του κέρδους αυτού.

Επιπλέον, ο αδελφός που διαμένει, κάνει δηλ. αποκλειστική χρήση του τρίτου διαμερίσματος, έχει υποχρέωση να καταβάλει «ενοίκιο», ή αποζημίωση χρήσεως στον αδελφό του στη Ν. Αφρική, επειδή χρησιμοποιεί το μισό δικό του διαμέρισμα.

Εάν ο αδελφός από την Κέρκυρα αρνηθεί να τήρήσει τις άνω υποχρέωσεις του, ο αδελφός εκ Νοτίου Αφρικής μπορεί να ζητήσει να του αναγνωρισθούν δικαστικώς τα δικαιώματά του και να υποχρεώσει διά του νόμου τον αδελφό του του να του καταβάλει το οφειλόμενο μερίδιό του.

Σε παρόμοια υπόθεση ο Άρειος Πάγος, με την υπ’ αριθ. 953/2006 απόφαση του Α’ Τμήματός του, έκρινε ότι σε περίπτωση που κάποιος συνιδιοκτήτης απόστερεί τον άλλον συνιδιοκτήτη παρανόμως από την χρήση του κοινού ακινήτου και την απόλαυση των από αυτό ωφελειών, όπως όταν αυθαιρέτως εμποδίζει την συνιδιοκτήτη στην χρήση του κοινού ακινήτου, ο συνιδιοκτήτης που κάνει αποκλειστική χρήση του κοινού πράγματος υποχρεούται να αποζημιώσει τον βλαπτόμενο συνιδιοκτήτη.

Ο αδελφός από τη Ν. Αφρική έχει βεβαίως ένα πρακτικό μειονέκτημα. Το γεγονός ότι διαμένει πολύ μακριά από την Κέρκυρα δεν του επιτρέπει να γνωρίζει τα πραγματικά ενοίκια που λαμβάνει ο αδελφός του. Είναι σύνηθες το φαινόμενο ένα μαγαζί να νοικιάζεται στην πραγματικότητα 1.500 ευρώ μηνιαίως, όμως στο μισθωτήριο και στην εφορία να δηλώνεται μηνιαίο ενοίκιο μόλις 700 ευρώ. Σε μία τέτοια περίπτωση ο αδελφός εκ Ν. Αφρικής πρέπει να μπορέσει να αποδείξει ότι το πραγματικό ενοίκιο δεν είναι 700 ευρώ, αλλά 1.500 ευρώ, έτσι ώστε να λάβει το 50% του πραγματικού, και όχι του εικονικού μισθώματος.

*Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr