Χρησικτησία
εξ αδιαιρέτου
μεριδίου
ακινήτου
Του Χρήστου
Ηλιόπουλου*
22
Ιουλίου 2009
Για να γίνει κάποιος κύριος ενός ακινήτου πρέπει να το αποκτήσει με συμβόλαιο (αγοράς, δωρεάς, γονικής παροχής, αποδοχής κληρονομίας), που υπογράφεται σε συμβολαιογράφο και μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο.
Κτήση κυριότητας ακινήτου όμως μπορεί να υπάρξει, κατ’ εξαίρεση, χωρίς συμβόλαιο, εάν κάποιος αποδείξει ότι κατείχε ένα ακίνητο για τουλάχιστον είκοσι χρόνια, με την πεποίθησε ότι είναι δικό του. Κατ’ακριβή νομική ορολογία, για την απόκτηση κυριότητας ακινήτου με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται νομή του ακινήτου για είκοσι έτη κατ’ ελάχιστον. Για την ύπαρξη νομής επί ενός ακινήτου χρειάζεται η συνδρομή δύο στοιχείων στο πρόσωπο του αποκτώντος, δηλαδή, η βούληση εξουσίασης αυτού με διάνοια κυρίου (animus domini) και η φυσική εξουσία πάνω στο πράγμα (corpus), όπως έχει κρίνει ο Άρειος Πάγος στην υπ΄αριθ. 1589/2008 απόφασή του.
Σε απλά ελληνικά αυτό σημαίνει ότι για να γίνει κάποιος ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, για το οποίο δεν έχει συμβόλαιο, πρέπει να μπορεί να αποδείξει ότι κατείχε το ακίνητο αυτό για μία περίοδο τουλάχιστον είκοσι ετών, με την πρόθεση να το κάνει δικό του. Δεν αρκεί δηλαδή να το κατείχε απλώς, γνωρίζοντας ότι δεν είναι δικό του, όπως συμβαίνει επί παραδείγματι με την περίπτωση του μισθωτή (ενοικιαστή). Ο ενοικιαστής μπορεί να κατέχει ένα ακίνητο για πάνω από είκοσι χρόνια, όμως το ακίνητο δεν θα γίνει δικό του με χρησικτησία, διότι το κατέχει και δεν το νέμεται. Το κατέχει γνωρίζοντας ότι είναι απλώς ενοικιαστής, ενώ κύριος του ακινήτου είναι άλλος.
Τα πράγματα περιπλέκονται όταν υπάρχουν περισσότεροι συνιδιοκτήτες ενός ακινήτου, είτε γιατί το κληρονόμησαν όλοι μαζί (π.χ. παιδιά θανόντος, ή σύζυγος και αδέλφια θανόντος), είτε διότι το αγόρασαν όλοι μαζί (σπανιώτερη περίπτωση). Όταν υπάρχει συγκυριότητα, για να υποστηρίξει ένας από τους συγκυρίους ότι απέκτησε ολόκληρο το ακίνητο με χρησικτησία, πρέπει εκτός από τη νομή του να αποδείξει ότι είχε γνωστοποιήσει στους άλλους συγκυρίους ότι επί έικοσι χρόνια νεμόταν για δικό του λογαριασμό ολόκληρο το ακίνητο. Μερικές φορές μπορεί να μην απαιτείται ρητή γνωστοποίηση, αλλά να προκύπτει γνώση από τον άλλο συγκύριο της νομής του κατέχοντος το ακίνητο και αποδοχή αυτής.
Ένα παράδειγμα μας προσφέρει η υπ’ αριθ. 398/2009 απόφαση του Αρείου Πάγου, στην οποία ο κληρονομούμενος δεν άφησε διαθήκη και κληρονομήθηκε κατά το 1/2 από την σύζυγό του και κατά το άλλο 1/2 από την αδελφή του, καθώς δεν είχε παιδιά. Η κληρονομία περιελάμβανε και ένα διαμέρισμα στο οποίο κατοικούσε ο κληρονομούμενος με την σύζυγό του. Μετά τον θάνατο του κυρίου του ακινήτου, η σύζυγός του συνέχισε να μένει στο σπίτι. Το σπίτι αυτό κληρονομήθηκε με δύο διαφορετικές πράξεις αποδοχής κληρονομίας σε συμβολαιογράφο από την χήρα του κληρνομουμένου κατά 1/2 και από την αδελφή του στο άλλο 1/2.
Η αδελφή του θανόντος, όμως, από το 1983 που συνέβη ο θάνατος του αδελφού της, δεν ενόχλησε ποτέ την σύζυγό του για να ασκήσει τα δικαιώματά της από το 1/2 του σπιτιού. Η αδελφή, επί παραδείγματι, θα μπορούσε να αξιώσει θεωρητικώς από την χήρα ενοίκιο για το 1/2 του σπιτιού, δεν το έπραξε όμως διότι ανεγνώριζε και η ίδια ηθικό δικαίωμα στην χήρα να μένει και να εκμεταλλεύεται το σπίτι που έμενε με τον σύζυγό της.
Μετά την πάροδο είκοσι ετών, τα παιδιά της αδελφής αξίωσαν από την χήρα δικαιώματα κυριότητος στο 1/2 του σπιτιού, επικαλούμενα το δικαίωμα της μητέρας τους. Η υπόθεση έφθασε στα δικαστήρια και μέχρι τον Άρειο Πάγο, όπου εκρίθη ότι η χήρα ήταν βεβαίως συγκυρία του ακινήτου αρχικώς μόνο κατά 1/2 εξ αδιαιρέτου με την αδελφή του θανόντος, αλλά η αδελφή γνώριζε ότι η χήρα χρησιμοποιούσε ολόκληρο το ακίνητο για πάνω από είκοσι χρόνια, δηλαδή και το 1/2 που ανήκε στην αδελφή, χωρίς όμως η τελευταία ποτέ να διεκδικήσει τα δικαιώματά της που απέρρεαν από το 1/2 του ακινήτου.
Ακριβώς επειδή η χήρα νεμόταν ολόκληρο το ακίνητο, έστω κι αν ο τίτλος της (αποδοχή κληρονομίας) έγραφε ότι είχε κυριότητα μόνο στο 1/2 και η αδελφή, που είχε το άλλο 1/2 ποτέ δεν αξίωσε τα δικαιώματά της, αντιθέτως απεδέχθη την άσκηση νομής για είκοσι έτη από την χήρα στο 100% του ακινήτου, εκρίθη από τα δικαστήρια ότι η χήρα είχε αποκτήσει την κυριότητα ολοκλήρου του ακινήτου. Το 1/2 το είχε αποκτήσει με την αποδοχή κληρονομίας που ύπέγραψε στον συμβολαιογράφο, ενώ το άλλο 1/2 το απέκτησε με έκτακτη χρησικτησία, αφού νεμόταν το ακίνητο για πάνω από είκοσι χρόνια εν γνώσει της συγκυρίας του άλλου 1/2, η οποία τελικώς απώλεσε το δικαίωμά της που είχε στο ακίνητο.
. *Ο
Χρήστος
Ηλιόπουλος
είναι
Δικηγόρος
παρ’ Αρείω Πάγω,
Master of Laws.
ktimatologiolaw@yahoo.gr