Πού βρήκες τα χρήματα για αγορά ακινήτου στην Ελλάδα;

Του Χρήστου Ηλιόπουλου*

23 Φεβρουαρίου 2009

Όταν αγοράζεις ένα ακίνητο στην Ελλάδα δεν έχεις μόνο τον πονοκέφαλο να βρεις τα χρήματα για να καταβάλεις το τίμημα στον πωλητή. Συχνά, πρέπει ο αγοραστής να δικαιολογήσει στην εφορία πού βρήκε το ποσό που κατέβαλε ως τίμημα. Με άλλα λόγια, πρέπει να μπορεί να δικαιολογήσει πού βρήκε τα χρήματα όχι μόνο για την καταβολή του τιμήματος αγοράς του ακινήτου, αλλά και για τα έξοδα συμβολαιογράφου και δικηγόρου, όπως επίσης και τα χρήματα για την καταβολή του φόρου μεταβιβάσεως του ακινήτου.

Εάν, επί παραδείγματι, κάποιος αγοράζει ένα ακίνητο έναντι τιμήματος 200.000 ευρώ, πρέπει να είναι σε θέση από τις φορολογικές δηλώσεις του στην Ελλάδα των προηγουμένων ετών να μπορεί να δικαιολογήσει ως εισόδημα το ποσό των 200.000 ευρώ, όπως επίσης και τον φόρο μεταβιβάσεως, που μπορεί να είναι άλλα 20.000 ευρώ και κάποια συμβολαιογραφική και δικηγορική αμοιβή. Επομένως, θα πρέπει να δικαιολογεί ένα ποσό περί τα 225.000 ευρώ, δηλαδή να έχει δηλώσει στην εφορία τα προηγούμενα έτη ως εισόδημα αντίστοιχα ποσά.

Τα παραπάνω είναι λίγο πολύ γνωστά στους κατοίκους Ελλάδος, που έχουν μία πιο άμεση επαφή και σχετικά καλή πληροφόρηση για τις φορολογικές υποχρεώσεις τους. Εκείνοι, ωστόσο, που αγοράζουν ακίνητα στην Ελλάδα και είναι μόνιμοι κάτοικοι εξωτερικού, δηλαδή ομογενείς, αλλά και αλλοδαποί που αγοράζουν εξοχικά και άλλα ακίνητα στην Ελλάδα, δεν γνωρίζουν συχνά τις υποχρεώσεις τους από το πόθεν έσχες.

Πολλές φορές μου αναφέρονται περιπτώσεις όπου ομογενείς ή αλλοδαποί αγόρασαν στην Ελλάδα ακίνητο, χωρίς κανείς να τους ενημερώσει ότι έπρεπε, τουλάχιστον εντός του έτους κατά το οποίο υπέγραψαν το συμβόλαιο αγοράς στον συμβολαιογράφο, είτε να έχουν φορολογικές δηλώσεις στην Ελλάδα τα προηγούμενα έτη που να καλύπτουν το ποσό που αναγράφεται ως τίμημα στο συμβόλαιο αγοράς, είτε να έχουν εισαγάγει μέχρι εκείνη την στιγμή, συνάλλαγμα από το εξωτερικό ίσης αξίας.

Συγκεκριμένα, οι περισσότεροι ομογενείς δεν υποβάλλουν ετήσιες φορολογικές δηλώσεις στην Ελλάδα, διότι είτε δεν αποκτούν καθόλου εισόδημα στην Ελλάδα, είτε δηλώνουν μικρό εισόδημα, συνήθως από εκμίσθωση ακινήτων ή αγροτικό εισόδημα. Εάν αγοράσουν ακίνητο στην Ελλάδα, πρέπει πριν την αγορά του ακινήτου να έχουν φροντίσει να στείλουν στην Πατρίδα χρήματα, από το εξωτερικό όπου διαμένουν, μέσω τραπέζης.

Η απόδειξη για την αποστολή των χρημάτων από το εξωτερικό στην Ελλάδα είναι τα ροζ χαρτάκια που εκδίδει η τράπεζα στην Ελλάδα μία μόνο φορά. Δηλαδή όταν ο ομογενής από το εξωτερικό στείλει 100.000 ευρώ ή δολλάρια από το εξωτερικό στην Ελλάδα, η τράπεζα στην Ελλάδα που έρχεται το συνάλλαγμα εκδίδει την μοναδική βεβαίωση εισαγωγής συναλλάγματος.

Αυτήν την μοναδική βεβαίωση εισαγωγής συναλλάγματος θα παραδώσει στην εφορία ο αγοραστής ομογενής την επόμενη χρονιά από εκείνη που αγόρασε το ακίνητο, ήταν θα κληθεί να δηλώσει την κτήση του ακινήτου στο έντυπο Ε9. Εάν δεν έχει την βεβαίωση εισαγωγής συναλλάγματος για να δικαιολογήσει την αγορά του ακινήτου, η εφορία θα θεωρήσει ότι τα χρήματα με τα οποία αγόρασε το ακίνητο ήταν εισόδημα στην Ελλάδα, που δεν δηλώθηκε τα προηγούμενα έτη και θα του επιβάλει φόρους εισοδήματος και πρόστιμα.

Σε άλλες περιπτώσεις ο ομογενής αγοράζει το ακίνητο με χρήματα που καταβάλει στον πωλητή στο εξωτερικό, διότι συμβαίνει και ο πωλητής να είναι ομογενής. Ένας έλληνας στο Μόντρεαλ πουλάει το ακίνητό του στην Σύρο, σε έναν άλλο έλληνα που επίσης μένει στο Μόντρεαλ. Ο αγοραστής καταβάλει το τίμημα σε δολλάρια Καναδά στον λογαριασμό του πωλητή στο Μόντρεαλ, έστω κι αν στην Ελλάδα το συμβόλαιο αγοράς (που υπογράφεται από πληρεξουσίους δικηγόρους) αναγράφει ως τίμημα 100.000 ευρώ. Και σ’ αυτήν ακόμα την περίπτωση η εφορία δεν αναγνωρίζει ότι το τίμημα δεν καταβλήθηκε στο εξωτερικό. Υποχρεώνει τον αγοραστή να αποδείξει πού βρήκε στην Ελλάδα τα 100.000 ευρώ, ή με ποιό τρόπο τα εισήγαγε στην Ελλάδα, έστω κι αν το τίμημα στην πραγματικότητα καταβλήθκε στο εξωτερικό μεταξύ πωλητή και αγοραστή.

Εάν η εφορία επιβάλει παρά ταύτα φόρο και πρόστιμο στον αγοραστή, ο τελευταίος δικαιούται να ασκήσει προσφυγή στον έφορο, η οποία όμως κατά πάσα πιθανότητα θα απορριφθεί. Τότε η μόνη λύση είναι το δικαστήριο, τα οποία είναι πιο δεκτικό στο να ακούσει την υπόθεση και να δώσει δίκιο στον αγοραστή, διαγράφοντας τον φόρο και τα πρόστιμα, εάν πράγματι πεισθεί ότι δεν υπάρχει φοροδιαφυγή και ότι η περίπτωση εμπίπτει στην ανωτέρα βία ή στις εξαιρέσεις από τον κανόνα.

. *Ο Χρήστος Ηλιόπουλος είναι

Δικηγόρος παρ’ Αρείω Πάγω,

Master of Laws.

e-mail: bm-bioxoi@otenet.gr